Leistungsbeschreibung

Bevor Sie genauere Pläne machen, wie Sie ein Grundstück, das Sie erworben haben oder erwerben wollen, bebauen werden, sollten Sie klären, was im zugehörigen Bebauungsplan steht.

Der qualifizierte Bebauungsplan setzt rechtsverbindlich fest, welche baulichen und sonstigen Anlagen auf einem Grundstück zulässig sind. Festsetzungen werden u. a. getroffen

  • zur Art der baulichen Nutzung (z. B. Wohn-, Misch-, Gewerbegebiet),
  • zum Maß der baulichen Nutzung (z. B. Geschoss- und Grundflächenzahl, Höhe, Zahl der Vollgeschosse),
  • zur Bauweise (offene oder geschlossene Bauweise),
  • zur überbaubaren Grundstücksfläche
  • zu den örtlichen Verkehrsflächen.

Der einfache Bebauungsplan, der nicht die Voraussetzungen eines qualifizierten Bebauungsplans erfüllt, enthält nur einzelne Festsetzungen als verbindliche Regelungen und wird durch die Regelungen der unterstützend anzuwendenden §§ 34 und 35 Baugesetzbuch (BauGB) ergänzt.

Ergänzung: Leistungsbeschreibung

Als verbindlicher Bauleitplan - für die Bauabsichten der Bürger entscheidend - ist der Bebauungsplan das Ergebnis der konkreten, kleinräumigen Planung, der in der Regel für ein kleines Teilgebiet, höchstens für einen Stadtteil aufgestellt wird, gelegentlich auch nur für ein einziges Grundstück.

Im Gegensatz zum Flächennutzungsplan, der noch keine unmittelbare Wirkung für den einzelnen Bürger entfaltet, trifft der Bebauungsplan zur Regelung der städtebaulichen Ordnung rechtsverbindliche Festsetzungen für die Nutzung der Grundstücke. Diese Festsetzungen sind für jedermann, insbesondere jedoch für die Eigentümer beziehungsweise Verfügungsberechtigten der im Geltungsbereich des Bebauungsplans liegenden Grundstücke rechtsverbindlich.

Der Bebauungsplan muss aus dem Flächennutzungsplan heraus entwickelt sein, wobei es möglich ist, parallel zum Bebauungsplanverfahren den Flächennutzungsplan anzupassen. Das Entwicklungsgebot bewirkt, dass die zugrunde liegenden Darstellungen des Flächennutzungsplans durch wesentlich umfangreichere Festsetzungsmöglichkeiten im Bebauungsplan konkreter ausgestaltet und verdeutlicht werden. Den Darstellungen entgegenstehende Festsetzungen sind nicht zulässig.

 Zur Vereinheitlichung und Vereinfachung dieser Festsetzungsmöglichkeiten gibt es eine auf dem Baugesetzbuch gegründete Rechtsverordnung (Baunutzungsverordnung - BauNVO), die bestimmte Gebietstypen mit ihren jeweiligen, zulässigen Nutzungen festlegt (zum Beispiel Reine oder Allgemeine Wohngebiete, Mischgebiete, Kerngebiete, Dorfgebiete, Gewerbegebiete und so weiter).

Innerhalb der Bebauungspläne wird noch einmal unterschieden:(1) Ein „qualifizierter“ Bebauungsplan, der allein Grundlage für die planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben sein soll, muss mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen enthalten. Darüber hinaus können jedoch vielfältige Merkmale genau festgelegt werden, die die Möglichkeit der Bodennutzung verbindlich ausformen und insbesondere die Baufreiheit soweit einschränken wie es für die städtebauliche Ordnung erforderlich und bei gerechter Abwägung auch der privaten Belange angemessen ist.(2) Ein „einfacher“ Bebauungsplan enthält nur einzelne Festsetzungen als verbindliche Regelungen und wird durch die nachrangig anzuwendenden Gesetzesvorschriften für Vorhaben in zusammenhängend bebauten Gebieten oder im Außenbereiche ergänzt. Ein derartiger Plan kann etwa dazu dienen, innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile die Nutzung von Grundstücken einzuschränken oder zu erweitern, soweit dies städtebaulich erforderlich ist. (3) Ein „vorhabenbezogener“ Bebauungsplan verbindet Elemente eines Bebauungsplans mit einem Erschließungsvertrag und einer vertraglich festgesetzten Baupflicht (Durchführungsvertrag). Die Gemeinde kann diese Sonderform wählen, wenn die Bauflächen in der Hand eines Vorhabenträgers (Investors) liegen, der sich zugleich verpflichtet, das Vorhaben und die Erschließung auf Grundlage eines mit der Gemeinde abgestimmten Plans zu erstellen. Dieser Vorhaben- und Erschließungsplan wird Bestandteil des von der Gemeinde beschlossenen Bebauungsplans.

Ebenso wie beim Flächennutzungsplan müssen die Gemeinden im Aufstellungsverfahren für Bebauungsplänen die Vorschriften des Baugesetzbuches zum Mitwirkungsrecht der Öffentlichkeit (frühzeitige Beteiligung, öffentliche Auslegung des Planentwurfs) unter anderen durch Vorlage der Begründung und des Umweltberichtes befolgen.

Bebauungspläne werden von der Gemeinde als Satzung (Ortsrecht) beschlossen. Die aus dem wirksamen Flächennutzungsplan entwickelten Bebauungspläne sind genehmigungsfrei, Ausnahmeverfahren (für vorzeitige oder selbständige Bebauungspläne) sind jedoch genehmigungspflichtig. Nach Satzungsbeschluss wird der Bebauungsplan durch die Bekanntmachung rechtsverbindlich.
Die Wirkung des rechtskräftigen Bebauungsplans für den Bauherrn ist zweifach: Einerseits gibt er die einzelnen Baugrundstücke „zur Bebauung frei". Andererseits enthält er die rechtlichen Schranken für die Bebauung der Grundstücke, die beim Baugenehmigungsverfahren für einzelne Bauvorhaben zwingend zu beachten sind. Ein Bauvorhaben ist dann zulässig, wenn es den Festsetzungen des Bebauungsplanes entspricht und die Erschließung gesichert ist.
Der Genehmigungsantrag für Bebauungspläne ist auf der Internetseite des Niedersächsischen Ministeriums für Soziales, Frauen, Familie und Gesundheit unter der Internet-Adresse 
www.ms.niedersachsen.de
Weitere Unterlagen und Informationen von der „Bauleitplanung“ bis zum „Baugenehmigungsverfahren“ sind unter den verschiedenen Rubriken zum Thema „Bauen und Wohnen“ auf der oben genannten Internetseite unter
www.ms.niedersachsen.de abrufbar.

An wen muss ich mich wenden?

Ein Bebauungsplan wird von der Gemeinde als Satzung beschlossen. Danach wird er durch Bekanntmachung rechtsverbindlich.
Für nähere Informationen können Sie sich an das Planungsamt Ihrer Gemeinde oder die Bauaufsichtsbehörde Gemeinde bzw. Landkreis wenden.

Ergänzung: Welche Gebühren fallen an?

Gemäß § 12 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) ist bei einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan der Vorhabenträger verpflichtet Planungs- und Erschließungskosten ganz oder teilweise zu tragen. Dies ist Bestandteil des mit der Gemeinde zu schließenden Durchführungsvertrages.